研判：物流還有下一個(gè)“爆點(diǎn)”可以支撐地產(chǎn)增長嗎？
以下文章來源于明說物流曉看圈 （ID：ming_sight），作者大笨馬
01
主流租戶的“前浪”和“后浪”
對(duì)于以高標(biāo)倉為產(chǎn)品的物流地產(chǎn)而言，每一輪的“大躍進(jìn)”背后都有一波又一波新興物流產(chǎn)業(yè)的支持。
普洛斯踏入中國瘋狂圈地之下，是傳統(tǒng)的國際三方物流企業(yè)、知名制造企業(yè)、大型貿(mào)易公司帶來的龐大租賃需求。那個(gè)年代，普洛斯遍布各個(gè)物流集聚區(qū)、港區(qū)、高速公路沿線的灰白色“盒子”，往往就意味著這里是國際知名企業(yè)的集中區(qū)域。
然而金融危機(jī)曾經(jīng)一度摧毀了這種繁盛的景象，來自于這些企業(yè)的租賃需求大幅下降。但是此時(shí)隨著新“玩家”紛紛入局，高標(biāo)庫的供應(yīng)量卻有增無減。
物流地產(chǎn)似乎瀕臨危機(jī)時(shí)，電商的迅猛崛起在這冬天燃起了一把熊熊大火。肯定會(huì)有經(jīng)歷過當(dāng)時(shí)情形的招商人記得，以京東為首的電商們是如何一口氣將幾個(gè)園區(qū)打包租賃的。
幾乎與此同時(shí)，電商強(qiáng)勁的需求也催化了快遞快運(yùn)業(yè)務(wù)的高速發(fā)展。此類公路運(yùn)輸企業(yè)因?yàn)闃I(yè)務(wù)的特點(diǎn)，帶動(dòng)了二線、三線甚至四線城市物流地產(chǎn)市場(chǎng)的興起。開發(fā)商們?cè)趥鹘y(tǒng)大型城市之外，又找到了一片具備高增長潛力的藍(lán)海。
但是，來潮快，去潮同樣迅速。撬動(dòng)了天量資本、掌握了足夠技術(shù)的這些租戶，也開始學(xué)著開發(fā)商們自建倉庫，將主動(dòng)權(quán)牢牢地捏到了自己手里。多年后的今天，有些已經(jīng)搖身一變，反而成為了以前房東最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
雖然電商和公路運(yùn)輸既推動(dòng)了春潮也攪動(dòng)了秋水，但是這妨礙不了又一波新興業(yè)態(tài)的崛起。我實(shí)在記不太清楚到底是冷鏈先開了炮還是生鮮電商先放了槍，也許可能兩者是并肩而起、同處而立的。總之，他們順利接過前輩租戶的旗幟，既填補(bǔ)了空出來的倉庫，又帶動(dòng)開發(fā)商開始了新一輪的投資。
然而這一波浪潮會(huì)翻滾到何時(shí)？后浪又會(huì)是誰來接手？現(xiàn)在還是不得而知。
02
愛情也會(huì)失色，更別提什么永恒的租戶了
大型企業(yè)紛紛從租賃轉(zhuǎn)變成自建，從開發(fā)商的租戶變成對(duì)立的競(jìng)品，這是一個(gè)非常容易理解的經(jīng)濟(jì)學(xué)中的戰(zhàn)略問題。我在前幾期（物流企業(yè)的一體化戰(zhàn)略（概述））提過一體化戰(zhàn)略的問題，而這種情況就是后向一體化戰(zhàn)略的典型案例。
對(duì)于大型電商或者公路運(yùn)輸企業(yè)而言，作為供應(yīng)商的開發(fā)商們無論在數(shù)量上還是提供的倉庫體量上都不足以形成買方市場(chǎng)的局面。這就造成了供應(yīng)端成本較高且不可靠，并且價(jià)格始終伴隨著不穩(wěn)定性。
同時(shí)，物流地產(chǎn)豐厚的回報(bào)利潤也在向這些大型租戶們昭示著，這是一個(gè)十分值得進(jìn)入的領(lǐng)域。
還有就是開發(fā)商的投資、建設(shè)節(jié)奏往往無法跟上這些用戶自身發(fā)展的速度，過于劣后的產(chǎn)品推出時(shí)間也堅(jiān)定了用戶自己去取得土地的決心。
所以對(duì)于開發(fā)商而言，一個(gè)財(cái)務(wù)健康、業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長并且處于風(fēng)口的租戶，自己去拿地建設(shè)、使用倉庫將會(huì)成為一種常態(tài)。
就現(xiàn)在來看，在租賃端一直保持穩(wěn)定的就是專注合同物流的三方物流企業(yè)了。但是對(duì)于開發(fā)商需要得到的去化支持，三方物流所能貢獻(xiàn)的卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。
03
標(biāo)準(zhǔn)庫的參數(shù)會(huì)永遠(yuǎn)正確嗎？
這是一句可能會(huì)犯大不韙的話。但是在實(shí)際場(chǎng)景中，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有高標(biāo)倉的結(jié)構(gòu)無法滿足用戶使用需求的情況開始漸漸浮現(xiàn)。其實(shí)這是主流租戶類型轉(zhuǎn)變、土地供應(yīng)收緊和建設(shè)成本上漲所帶來的必然結(jié)果。
高標(biāo)庫的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定時(shí)期是三方物流和大型企業(yè)級(jí)物流需求旺盛的時(shí)候，他們需要的是要滿足集卡裝運(yùn)、庫內(nèi)存儲(chǔ)等功能。此時(shí)物流地產(chǎn)在各地政府眼前還是一個(gè)“香餑餑”，所以無論在土地供應(yīng)還是區(qū)位選擇上，基本都是大開綠燈。可控的成本使得開發(fā)商在設(shè)計(jì)上顯得游刃有余。于是，充足的層高、寬闊的場(chǎng)地、標(biāo)準(zhǔn)的月臺(tái)等等融合成為了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)。
但是隨著土地供應(yīng)逐漸開始緊張，政府的要求、地價(jià)、建設(shè)成本等因素開始成為繼續(xù)投資開發(fā)的限制條件以后，物流地產(chǎn)這個(gè)在物流和不動(dòng)產(chǎn)之間尋求平衡點(diǎn)的行業(yè)，只能愈發(fā)開始向地產(chǎn)的方向傾斜。房屋面積本身成為最重要的關(guān)鍵，而倉儲(chǔ)物流所需要的操作性、存儲(chǔ)量等便利條件卻逐漸成為次要考慮的方面。
可是這個(gè)時(shí)候，恰恰是電商、公路運(yùn)輸?shù)日蹬畈l(fā)展的階段。所以往往在核心區(qū)域以及一些關(guān)鍵的物流節(jié)點(diǎn)區(qū)域，倉庫條件不能滿足客戶需求成為了經(jīng)常出現(xiàn)的情況。以致于有相當(dāng)一段時(shí)間，部分租戶不得不要求對(duì)倉庫本身進(jìn)行要求一定程度的改造以后，才能使用。
所以現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)庫的參數(shù)是正確的嗎？也許以前是，然而現(xiàn)在未必，肯定的是將來必須有所改變。但這也不能說它是錯(cuò)誤的，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)歸根結(jié)底是一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，而這注定了它的先天基因還是不動(dòng)產(chǎn)，而并非是物流本身。
04
大笨馬的觀點(diǎn)
物流本身是不會(huì)有什么突然的爆點(diǎn)的。究其實(shí)質(zhì)，都是鏈條的某個(gè)環(huán)節(jié)根據(jù)市場(chǎng)的需求而發(fā)生的升級(jí)和改變，該把握的就是每次轉(zhuǎn)變創(chuàng)造的風(fēng)口。
無論是電商、快遞快運(yùn)，還是生鮮電商，縱觀每個(gè)物流新概念的崛起和衰弱，都和消費(fèi)者對(duì)生活的的追求息息相關(guān)。生活需求的精細(xì)化創(chuàng)造了特定產(chǎn)業(yè)的崛起，新的產(chǎn)業(yè)推動(dòng)了供應(yīng)鏈的變革，作為保證供應(yīng)鏈暢通的物流就會(huì)將其中一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行放大、做得更為精細(xì)，從而形成一個(gè)專門的細(xì)分領(lǐng)域。
而隨著這個(gè)領(lǐng)域持續(xù)受到關(guān)注，就會(huì)有資本和專業(yè)人士進(jìn)入，去更好地完善，并帶來充分的競(jìng)爭(zhēng)。倉庫作為物流中的一個(gè)環(huán)節(jié)，在此時(shí)，就會(huì)找到新的增長點(diǎn)。
但是，這不意味著現(xiàn)在已經(jīng)較為成熟的物流地產(chǎn)不需要變革。反而為了能夠匹配未來可能出現(xiàn)的新領(lǐng)域，整個(gè)投融管退的模式可能都需要“未雨綢繆”。有些可能是微調(diào)，有些可能是一場(chǎng)手術(shù)。
不尊重、不順應(yīng)變化的地產(chǎn)都會(huì)變得發(fā)展滯緩，甚至受到拋棄。
這也是為什么現(xiàn)在有那么多進(jìn)行冷鏈、冷庫投資的資本和開發(fā)商遇到了問題。有些是遭遇瓶頸，有些是不敢下場(chǎng)。就是因?yàn)樗麄冞€在以傳統(tǒng)干倉的思路在看待這個(gè)業(yè)務(wù)，還在以純粹的地產(chǎn)為基礎(chǔ)進(jìn)行上層的搭建。
物流本身是不會(huì)有所謂爆點(diǎn)的，一切只是順應(yīng)時(shí)代、市場(chǎng)的發(fā)展而做出的改變。其實(shí)，說改變也不太恰當(dāng)，因?yàn)樨浳锪鲃?dòng)的天然邏輯是不變的，只是其中一個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)隨著需求的升級(jí)而得到優(yōu)化。
來源/明說物流曉看圈（ID：ming_sight）
作者/大笨馬